Le taux de propriétaires augmente au Québec, mais demeure

Récemment, Statistique Canada a diffusé les résultats de l’Enquête nationale auprès des
ménages de 2011 qui contient notamment de l’information sur le taux de propriétaires. Ce
taux mesure la part des ménages propriétaires-occupants dans le total des ménages privés.
Nous examinons ici son évolution au Québec de 1971 à 2011. Cette évolution est cohérente
avec celle des principaux déterminants de l’accession à la propriété.Un taux de propriétaires en

progression au Québec, mais qui demeure le plus faible au pays.

À l’instar des habitants de la plupart des autres provinces canadiennes, une proportion
croissante de Québécois est devenue propriétaire entre 1971 et 2011. Ainsi, pendant que le
nombre de ménages locataires au Québec est passé de 840 000 en 1971 à plus de 1,3 million
en 2011, ce qui représente une hausse de 55 %, le nombre de ménages propriétaires est
passé de 760 000 en 1971 à près de 2,1 millions en 2011, soit une augmentation de 173 %.
Par conséquent, le taux de propriétaires a crû au Québec, et ce, de manière continue depuis
le début des années 1970, pour passer de 47,4 % en 1971 à 61,2 % en 2011 (voir graphique 1).
Il s’agit d’une hausse de près de 14 points de pourcentage, soit la plus forte progression parmi
les dix provinces du Canada.

Conséquence de cette forte augmentation du nombre de ménages propriétaires, l’écart entre
le taux de propriétaires au Canada et celui au Québec s’est considérablement réduit passant
de près de 13 points de pourcentage à moins de 8 points de pourcentage (voir graphique 1).
Malgré cela, le taux de propriétaires du Québec demeure le plus faible parmi les dix provinces
canadiennes : alors que toutes les autres provinces affichaient un taux de propriétaires
supérieur à 70 % en 2011, la part des ménages propriétaires était de seulement 61,2 % au
Québec.

Finalement, si le taux de propriétaires a été en constante évolution aussi bien au Québec
qu’au Canada depuis le début des années 1970, certaines périodes intercensitaires ont été
marquées par des hausses plus prononcées.

Au Québec, la progression la plus importante du taux de propriétaires a eu lieu lors des deux

périodes intercensitaires qui couvrent les années 1970 avec une croissance de 3 points de

pourcentage entre 1971 et 1976 et une augmentation de 2,9 points de pourcentage entre 1976 et 1981.

Au Canada, le taux de propriétaires a connu sa plus forte augmentation à la fin des années 1990 et

dans la première moitié des années 2000, avec une hausse de 2,2 points de pourcentage entre 1996 et

2001 et de 2,6 points de pourcentage entre 2001 et 2006. Notons que le Québec a également connu une

progression particulièrement rapide du taux de propriétaires entre 2001 et 2006 avec une hausse de

2,2points de pourcentage.

Lors de la dernière période intercensitaire, soit de 2006 à 2011, le taux de propriétaires a connu

une croissance plus modérée au Canada et au Québec avec des hausses respectives de 0,5 point de

pourcentage et 1,1 point de pourcentage.Le taux de propriétaires dans les régions métropolitaines de

recensement du Québec en 2011 En 2011, parmi les six régions métropolitaines de recensement (RMR)

québécoises,Gatineau était celle qui affichait le taux de propriétaires le plus élevé avec 68 % de

ménages propriétaires de leur logement. Gatineau était également la seule RMR de la province, avec
celle de Saguenay (64,1 %), à afficher un taux supérieur à la moyenne provinciale (61,2 %).

À l’opposé, la région de Sherbrooke présentait le taux de propriétaires le plus faible de la
province avec seulement 54,9 % de ménages propriétaires, suivi de près par la région de
Montréal qui affichait un taux similaire de 55 % en 2011.

Notons finalement que le taux de propriétaires pour l’ensemble des RMR du Québec s’élevait
à 56,8 % en 2011, soit un niveau moins élevé que pour l’ensemble de la province confirmant,
comme on l’observe dans le reste du Canada, que les régions urbaines présentent

Les principaux déterminants de l’accession à la propriété

Afin de comprendre l’évolution du taux de

propriétaires ainsi que les divergences à travers les différentes provinces canadiennes, il est

important d’identifier les principaux facteurs déterminants de l’accession à la propriété. Les

principaux facteurs sociodémographiques ayant une influence sur l’évolution du taux de propriétaires

sont au nombre de quatre1.

Tout d’abord, le taux de propriétaires est directement influencé par le niveau de revenus des
ménages. Bien sûr, les ménages ayant un revenu disponible plus élevé sont plus à même
d’épargner pour une mise de fonds initiale et par la suite de supporter les coûts d’habitation
qui sont généralement plus élevés pour les propriétaires que pour les locataires. Ainsi, le
revenu médian après impôts2 a fortement augmenté au Québec et au Canada avec des
hausses respectives de 16 % et 26 % entre 1976 et 2011. Cette hausse du revenu réel
des ménages semble donc avoir été un facteur qui a contribué à l’augmentation du taux de
propriétaires.

Deuxièmement, la décision de devenir propriétaire dépend de la comparaison entre les coûts
d’habitation d’être propriétaire3 et les coûts d’habitation d’être locataire4. Cet arbitrage auquel
fait face un ménage peut donc se mesurer par le ratio entre le coût de propriété et le coût de
location. Plus ce ratio sera élevé, plus les ménages auront un incitatif à demeurer locataires
et inversement, plus il sera faible, plus l’incitatif à devenir propriétaire sera grand.
Ainsi, le ratio entre le coût d’habitation mensuel moyen pour les ménages propriétaires et pour les
ménages locataires s’élevait à environ 137 % en 2011 au Québec alors qu’il était plus faible
(133 %) dans le reste du Canada5, ce qui contribue à expliquer un taux de propriétaires
plus faible dans la Belle Province.

Notons que le niveau élevé de ce ratio au Québec, et ce malgré un niveau plus bas du prix des

propriétés résidentielles s’explique principalement par le fait que l’évolution des loyers y est

contrôlée par la Régie du logement qui en limite la progression. Les ménages québécois, lorsque

vient la décision de devenir propriétaires, ont donc, toutes choses étant égales par ailleurs, plus

d’incitatifs à demeurer locataires du fait du prix relativement faible des loyers dans leur

province.

Mais, la décision d’accéder à la propriété dépend également largement des conditions
d’emprunt puisque, dans la très grande majorité des cas, l’achat d’une propriété nécessite
d’avoir recours au financement hypothécaire. La faiblesse des taux hypothécaires au Canada
au cours des dernières décennies6 a contribué à réduire considérablement les contraintes
d’emprunt qui pèsent sur les ménages canadiens et ainsi à favoriser l’accession à la propriété.

L’accès à la propriété a également été facilité par la mise en place de divers programmes
gouvernementaux. Par exemple, le programme d’assurance prêt hypothécaire de la Société
canadienne d’hypothèque et de logement a permis à une proportion plus grande de Canadiens
d’accéder à un financement hypothécaire grâce notamment à la réduction des exigences
liées à la mise de fonds initiale.

De manière similaire, l’adoption de mesures fiscales visant à favoriser l’accession à la propriété

(comme le Régime d’accession à la propriété en février 1992) a également contribué à accroître le

taux de propriétaires au pays. Les conditions d’emprunts étant les mêmes partout au pays, elles ne

peuvent expliquer les divergences de taux de propriétaires entre les différentes provinces ou

régions. En revanche, elles peuvent expliquer la croissance du taux de propriétaires au pays au

cours des dernières décennies.

Finalement, le taux de propriétaires est influencé par des facteurs démographiques. Plus
précisément, le vieillissement de la population, qui a caractérisé l’évolution démographique
de notre société au cours des quarante dernières années, a été un facteur qui a contribué à
l’augmentation du taux de propriétaires au Canada et plus particulièrement au Québec.

Pour plusieurs raisons qui concernent notamment le niveau de richesse, le taux de propriétaires
est normalement plus bas chez les jeunes ménages que chez les ménages plus âgés. Ainsi,
en 2011, 46,9 % des individus âgés de moins de 35 ans étaient propriétaires de leur logement
au Canada alors que cette proportion était supérieure à 70 % pour chaque tranche d’âge
supérieure à 45 ans. Avec un âge médian qui est passé de 25,6 ans à 41,5 ans entre 1971 et
2012 au Québec et de 26,2 ans à 40 ans sur la même période au Canada, le vieillissement de
la population a engendré presque mécaniquement une croissance du taux de propriétaires.
Notons que le vieillissement de la population a touché plus particulièrement le Québec, ce qui
explique en partie la réduction de l’écart avec le taux de propriétaires au Canada.

Conclusion:

Le taux de propriétaires a fortement augmenté au cours des trente dernières années au
Canada et au Québec. Cette évolution est cohérente avec l’évolution des principaux
déterminants de l’accession à la propriété qui ont tous favorisé une augmentation relative
du nombre de propriétaires au Canada et au Québec.

Toutefois, malgré une augmentation
du taux de propriétaires plus rapide au Québec que dans l’ensemble du Canada, ce dernier
demeure encore bien inférieur comparativement aux taux observés dans les autres provinces
canadiennes. Là encore, cette situation est cohérente avec les différences entre certains
déterminants de l’accession à la propriété pour le Québec et pour le reste du Canada.
habituellement un taux de propriétaires plus faible que les régions rurales.